过去闭眼买房都能涨的时代已经结束，一个新的住房逻辑正在写入中国人的生活。
“我家小区车位价格跌了10万”、“挂牌半年看房的人不超过5个”……这样的对话正在各个城市的茶余饭后响起。 然而，与个体感受的降温形成鲜明对比的是，中国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结。
这种反差背后，是房地产行业正在经历的根本性转变。
十年前，房地产是拉动经济增长的“火车头”；五年前，房子是许多人眼中的“硬通货”。 今天，中央明确了未来五年房地产的新定位：回归民生属性。
这一转变在2025年10月公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中得到明确体现。 与以往不同，房地产相关内容被放在“加大保障和改善民生力度”部分，而非经济调控章节。
房地产不再作为短期刺激经济的手段，这是政策思路的根本性转变。
展开剩余82%住房城乡建设部副部长董建国在近期发布会上强调，新模式是为了推动房地产高质量发展，归根到底是要让人民群众住上“好房子”。 这意味着，未来房地产政策的出发点将更多考虑居住需求，而非投资增长。
房地产市场的基础已经发生变化。 截至2025年9月末，全国商品房待售面积近7.6亿平方米，市场从“供不应求”转向“供求平衡”。 同时，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，存量房时代悄然来临。
面对新的市场形势，住房供应体系正在重构。 中央首次明确“优化保障性住房供给”与“因城施策增加改善性住房供给”的双轨制设计。
保障性住房覆盖面正在扩大。 保障范围从原来的困难群体“重点保障”扩展到覆盖城镇工薪群体的“全面保障”。 这意味着更多中等收入家庭可能被纳入保障体系。
住建部指导各地建立住房保障轮候库制度，坚持“宜租则租、宜售则售”的灵活保障方式。 未来五年，保障房将更注重区域适配性，在人口导入量大的都市圈加密布局。
改善型住房市场获得明确支持。 2025年前三季度，全国重点30个城市中，120至144平方米的住房成交量占比已提升至30%，大户型产品已成为新房市场主力。
针对这一趋势，一线城市将重点增加带优质教育、医疗配套的改善项目，三四线城市则更聚焦存量房品质升级。
“烂尾楼”问题曾是中国购房者心中的痛。 现在，中央明确要完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，为购房安全保驾护航。
资金监管形成“铁笼子”机制。 项目交付前，严禁投资人违规抽挪销售、融资等资金。 同时，建立城市房地产融资协调机制，实施项目“白名单”制度，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元。
销售制度迎来重大变革。 现房销售模式正在有力有序推进。 北京已要求新供地项目现房销售比例不低于30%，杭州明确2027年起中心城区全面推行现房销售。
对于购房者而言，现房销售意味着“所见即所得”，房屋质量、小区配套等均可实地查验，大幅降低购房风险。
保交楼工作取得实质性进展。 截至目前，全国已实现750多万套已售难交付住房的交付，有力维护了广大购房人合法权益。 国家、省、市三级工作专班上下联动，压实了各方责任。
过去几十年，中国房地产解决了“有没有”的问题；未来五年，要解决的是“好不好”的问题。 “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”被写入规划建议。
“好房子”有了明确标准。 2025年5月1日正式实施的《住宅项目规范》提出了14项提升标准，包括层高从原来2.8米提高到不低于3米；4层以上住宅需加装电梯；楼板隔音要求提高10分贝等。
住建部明确，“好房子”不等同于“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、施工、材料和服务，解决居住中的痛点问题。
绿色、智能、舒适成为好房子的核心特征。 住建部正在通过好标准、好设计、好材料、好建造和好运维等方面推动“好房子”建设。 不少房企已提前布局，推出健康住宅、全龄社区等创新产品。
城市更新为存量房品质升级提供新路径。 2025年，我国城市更新市场规模已突破8.6万亿元。 老旧小区改造重点聚焦加装电梯、适老化改造、智慧管网建设等民生需求，让老房子也能变成“好房子”。
规划建议明确提出“清理住房消费不合理限制性措施”，这一表述比“十四五”时期更为具体，释放出激活合理住房需求的强烈信号。
政策松绑已在实际操作层面展开。 北京、上海等一线城市已优化限购政策，明确五环外、外环外购房不再限制套数。 未来，政策松绑将聚焦三大领域：优化购房资格认定、完善信贷支持、破除流通壁垒。
改善型需求获得更多支持。 各地通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持等方式，降低居民购房成本。 首套房贷款利率动态调整机制也将进一步细化。
风险防控底线依然明确。 中央反复提及“统筹推进房地产风险有序化解，严防系统性风险”。 对购房者而言，需要警惕三类风险：企业选择风险、区域选择风险和房屋质量风险。
房企信用债到期高峰与销售回款放缓形成双重压力。 购房者应优先选择财务稳健的房企，避开负债过高、多次出现项目延期交付的企业。 同时，警惕人口流出、库存高企的城市及远郊区域的房价下跌风险。
新的住房逻辑下，不同群体的选择已然清晰。 刚需家庭可以关注各地保障性住房政策，利用窗口期解决居住需求；改善型家庭则应更关注房屋的长期居住价值，从“好房子”标准出发做决策。
房地产的民生属性回归，意味着每个人都需要重新思考住房的价值。 房子不再是一夜暴富的工具，而是实实在在的居住空间。
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